Modulador de la ronda

En lo que sigue se analiza la estrategia de refundación y remodelación de Uruguay 86, con tres objetivos:

1. Sanear la empresa de deudas con la ronda de refundación.
2. Adaptar el producto de hostal a hotel boutique con una ronda de arranque.
3. Retornos para los accionistas:
   1. Compromiso de recompra por parte de los accionistas a valor de entrada a los socios que entraron en la ronda F&F.
   2. Alto retorno a los socios que entraron a refundar en enero de 2026, para evitar las demandas de Sayulita y Fianza.
   3. Retorno superior a ×2 a los socios fundadores que decidan refundar.
   4. Retorno ×4 a los inversores de la remodelación de CDMX.

Mueve cualquier variable y abajo cambian la utilidad del hotel, el cuadro accionario y lo que se lleva cada quien. El histórico sale del P&L real de CDMX; el resto es supuesto y se edita.

1 · Lo que hay que sanear

Qué paga cada ronda. La Ronda 1 cierra la negociación fuerte; la Ronda 2 entra ya sin pasivos críticos.

Concepto	Cuenta de deuda al 31-ago-2026	Monto negociado	Quita

2 · Uruguay 86

Qué se hace con el inmueble, y qué deja el hotel una vez remodelado.

Opción 1

Negociamos renta con el mismo dueño

• $10 mdp de inversión nuestra en la propiedad
• Aumento de mejoras a la propiedad: $40 mdp
• Renta al tercero: el mayor de $300 mil al mes o el 15%
• Opción de compra a 4 años por $80 mdp

Opción 2

Conseguimos un comprador del inmueble

• Aumento de mejoras a la propiedad: $30 mdp
• El tercero compra el inmueble por $80 mdp
• Renta al tercero: el mayor de $300 mil al mes o el 15%
• En paralelo: $10 mdp los compramos nosotros

Ocupación — resiembra toda la columna

74%

Tarifa base de la privada — resiembra las privadas; el promedio del mix sale abajo

$1,882

Cama de dorm de 4 — resiembra los dorms

$400

Otros ingresos (A&B, tours, tienda) al año

Cómo se paga la renta al tercero

El mayor Fija + variable

Renta fija al mes · variable sobre ingresos

Gastos de la propiedad al año — capex, seguro, mto mayor

Reparto del EBITDAR — la parte del operador; la renta es el piso del arrendador

50%

Habitación	Hoy	Remodelado	Camas c/u	Tarifa	Ocup. %	Ingreso hoy	Ingreso al año

* La habitación que se gana sale de convertir la oficina.

Ocho años de tarifa: por qué el hostal se agotó

Reconstruido reserva por reserva desde Cloudbeds — 84,661 reservas y 222,509 noches, de sep-2018 a ago-2026, en año hotelero de septiembre a agosto.

Dónde está el techo: el compset de la cuadra

Tarifa y ocupación de cada casa, contra lo que cobramos hoy y lo que proyecta el modelo.

Cuenta	Hoy · 12 meses a ago-26	Remodelado	Diferencia

3 · El flujo de la sociedad

Del EBITDAR a la utilidad distribuible, más Puebla y Sincrético, menos corporativo.

Reserva de caja sobre el EBITDA

15%

Impuestos sobre el EBITDA

14%

Crecimiento anual de la utilidad distribuible

12%

2027 · año de obra — la utilidad distribuible baja a

Utilidad de Puebla al año · crecimiento

Impuestos a favor · saldo que se aplica hasta agotarse

Corporativo al año · crecimiento

EBITDA de Sincrético al 100%, año por año — del modelo financiero, escenario base. A la sociedad le entra solo su parte.

Año	Hotel	Puebla	Sincrético	Corporativo	Utilidad de la sociedad

4 · Las dos rondas de 2026

Dos rondas en 2026. Cerramos la de refundación, que acaba con la deuda, e iniciamos la de remodelación para llevar el hostel a hotel boutique.

Ronda 1 · 2026

Refundación: acabamos con la deuda

• Caja nueva más lo ya exhibido, para liquidar la deuda completa
• Un porcentaje bloqueado a la tenencia anterior, a prorrata del capital histórico
• En la misma emisión sale el bloque del reconocimiento por la negociación de la deuda, que se reduce si no se logra el ahorro

Ronda 2 · 2026

Remodelación: de hostal a hotel boutique

• Ampliación de capital a valuación fija o con premio
• Salen Struchture, Aldo Gelover y el 30% de El Pontigu; entra el inversionista nuevo
• Producto exportable a Madrid, para darle recorrido a la marca

Ronda 1 · Etapa 1Refundación

Monto para liquidar la deuda — sale de la Ronda 1 de la tabla de deuda

—

Reservado a la tenencia anterior

20%

Ronda 1 · Etapa 2Reconocimiento de la quita

Quita obtenida en la negociación de la deuda

—

% de la quita que se reconoce

15%

Tope del reconocimiento

20%

Ronda 2Remodelación

Valuación post-money

capital exhibido 30 → 50 con premio

Ampliación de capital — pasivos de la Ronda 2 más la obra

—

¿Ronda Madrid?Salida 2030

Valuación 2030 · múltiplo del EBITDA objetivo

Resumen de las dos rondas

Concepto	Monto

* El saldo de BBVA y de la renta CDMX no incluye intereses moratorios.

5 · El cuadro accionario, etapa por etapa

Socio por socio, qué le deja cada ronda y con qué múltiplo sale.

Preasignar por el % de 2022 Solo lo ya aceptado

Socio	Ronda 1 · Refundación								Ronda 2 · Remodelación					Retorno
	Suscripción					Resultado			Tras la ampliación de $10 mdp					Valuación 2030
	Comprom. Ene	Suscrito a asamblea oct-26	Exhibido	Por exhibir		Acciones	%		Acciones	%	Múlt. remod	Aportación		Valor de su participación	Múltiplo a la salida	Múltiplo a 10 años

* El múltiplo de Javier Puente suma el capital que invirtió por El Pontigu y el retorno del reconocimiento, medido contra esa misma aportación.

6 · Flujos y rentabilidad del inversionista de la ronda Remodelación

Solo dividendos: no hay venta en el cálculo.

Dividendo preferente hasta devolver la inversión

60%

Servicios de Sincrético App al año, extra — $1,000 por hotel al mes, sobre los 50 hoteles que trae el inversionista

Año	Utilidad de la sociedad	Preferente	Dividendo ordinario	Servicios	Total del año	Acumulado